Aufgrund der von der Regierung des Fürstentums Liechtenstein verordneten Massnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des Coronavirus mussten im Laufe der letzten Tage diverse Betriebe aus verschiedenen Sparten ihre Geschäfte auf noch unbestimmte Zeit schliessen. Davon betroffen sind nebst Restaurants, Bars und Discos nun auch Kleiderläden, Coiffeursalons, Kosmetikstudios und viele mehr. Aber auch andere Firmen spüren die Auswirkungen der derzeitigen Pandemie und erfahren teils drastische Umsatzeinbussen.
Die Regierung des Fürstentums hat mittlerweile ein Massnahmenpaket „Wirtschaftshilfe“ vorgestellt, die Hürden für die Geltendmachung von Kurzarbeitsentschädigung gesenkt und auch für Einzelunternehmer finanzielle Hilfe in Aussicht gestellt. Viele Unternehmen sind nachvollziehbarerweise dennoch stark verunsichert und bangen um ihre Existenz. Vor allem jene Betriebe, die aufgrund behördlicher Anordnung schliessen mussten, sind in der paradoxen Situation, zwar keine Einnahmen generieren zu können aber dennoch Miete bezahlen zu müssen. Vielfach kommt deshalb nun die Frage auf, ob man für die Dauer der Schliessung allenfalls Anspruch auf eine Mietzinsreduktion hat. Wir haben uns ebenfalls mit dieser Frage beschäftigt:
Klar ist unseres Erachtens, dass ein Einbruch beim Geschäftsgang, wie dies in letzter Zeit viele Betriebe zu spüren bekamen, zu den Betriebsrisiken zählt, die grundsätzlich vom Mieter zu tragen sind. Aber seit letztem Dienstag ist die Situation eine andere, denn viele Geschäfte dürfen gar nicht mehr öffnen. Und in diesen Fällen stellt sich die Frage, ob die betroffenen Lokalitäten aufgrund der behördlichen Anweisung nun einen sogenannten Mangel aufweisen und deshalb vorübergehend der Mietzins auf null reduziert werden kann/darf, wenn darin die vorgesehene Geschäftstätigkeit nicht mehr möglich ist.
Eine allgemeingültige und eindeutige Antwort auf diese Frage zu geben ist kaum möglich, da es keine Präzedenzfälle für eine solche ausserordentliche Lage gibt. Die Frage ist, ob die behördliche Schliessung und die dadurch bedingte Nichtbenutzbarkeit der gemieteten Geschäftsräumlichkeiten einen Mangel im Sinne des Mietrechts darstellt. Das Liechtensteinische Mietrecht hat seine Rezeptionsgrundlage in der Schweiz. Die schweizerischen Juristen sind sich uneins was diese Frage angeht. Während die einen die Ansicht vertreten, dass hier ein Mangel im Sinne von Art. 259a ff. OR (= § 1090 Art. 20 ff. ABGB in FL) vorliegt, welcher eine Mietzinsreduktion von 100% rechtfertige, sind andere der Ansicht, dass behördliche Betriebsschliessungen grundsätzlich den Risikobereich des Betreibers betreffen und keinen Mangel des Mietobjekts darstellen.
Gemäss Rechtsprechung des schweizerischen Bundesgerichts kann neben der Verminderung der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch durch einen körperlichen, sachbezogenen oder die Funktionalität der Sache betreffenden Mangel auch die „Störung im vertragsgemässen Gerbrauch“ zur verhältnismässigen Herabsetzung des Mietzinses führen. Darunter sind insbesondere Mängel zu verstehen, welche nicht in der Mietsache selbst gelegen sind, sondern mit dem näheren oder weiteren Umfeld zu tun haben. Auch hier wird seitens des Schweizer Bundesgerichts allerdings darauf abgestellt, dass der Mangel, welcher nicht der Sache selbst anhaften muss, sich dennoch auf das Mietobjekt zumindest mittelbar auswirkt und den vertragsgemässen Gebrauch stört. So könnte man unseres Erachtens im Fall, dass eine Räumlichkeit bspw. explizit zum Zweck des Betriebs eines Cafés oder Coiffeursalons vermietet wird, durchaus argumentieren, dass es sich um eine Störung des vertragsgemässen Gebrauchs handelt, welcher eine Mietzinsherabsetzung rechtfertigt. Rechtssicherheit könnte diesbezüglich aber nur eine (höchst-)gerichtliche Entscheidung bringen.
Wir empfehlen den betroffenen Mietern diesbezüglich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und sich über allfällige vorübergehende Mietzinsreduktionen oder -stundungen zu einigen. Eine solche einvernehmliche Lösung ist durchaus auch im Interesse des Vermieters. Ginge nämlich bspw. das Geschäft des Mieters aufgrund der derzeitigen Situation Konkurs, ist es umso wahrscheinlicher, dass keine Mietzahlungen mehr fliessen und der Vermieter erst einen neuen Mieter suchen müsste bis überhaupt wieder irgendwann Miete bezahlt wird. Es sitzen also alle im gleichen Boot und der Schaden kann für alle Beteiligten am kleinsten gehalten werden, wenn man gemeinsam eine Lösung findet.
Nicht empfehlenswert ist dagegen, die Mietzahlungen ohne vorgängiges Gespräch mit dem Vermieter einzustellen. Damit riskiert man eine Abmahnung und sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags.
Haben Sie Fragen dazu? Sie können uns gerne telefonisch oder via Email kontaktieren.
Ruggell, 21. März 2020 LO